小Q导读：TOP30门槛178亿，已超去年上半年；对外审慎公布销售目标，实则暗流涌动；规模之争白热化。
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《2017年1-4月中国房地产企业销售TOP100》排行榜发布
文／克而瑞研究中心
榜单解读
4月份，一二线城市房地产市场调控继续收紧，热门城市对项目定价、预售证发放的限制有增无减，导致新增供应尽管环比有所回升但仍处于低位，市场成交也回升乏力；未调控的三四线城市房地产市场持续向好，呈现量价齐升的走势，但业内多对三四线城市行情的可持续性持怀疑态度；在这样的市场背景下，多数房企17年对外公布的销售目标制定较为审慎，但是在拿地补货方面则依然保持强劲的态势，尤其是对于想要进一步扩大规模的房企来说，今年依然是备货大年。
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市场成交分化，门槛增速保持高位
4月房地产市场成交继续分化，一二线成交仍处于相对低位，这对重点布局一二线的企业业绩产生了压力，例如华润、金茂、滨江等；而三四线城市的崛起则对相应布局的企业提供了业绩上涨动力，特别是龙头房企，在三四线城市布局较广业绩增长幅度更大。从金额门槛来看，TOP3和TOP30均已超出去年上半年水平。TOP3门槛达到1440亿，远超去年上半年第三名的1221亿。TOP30门槛已经达到178亿，也超越去年上半年的174亿。
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随着3月下旬房企陆续开完16年业绩发布会，17年的销售目标也陆续对外公布。从已经正式公布的销售目标来看，多数房企的目标制定显得保守与稳健。整体来看，17年对外销售目标较16年合同销售额增长均值仅为20%。但从我们了解的情况来看，房企的内部目标却并非如此。以三大龙头房企为例，三家房企今年的销售金额早已过了千亿，按照这个速度，全年实现5000亿的销售并不难。所以一直有传言称，三家房企17年要实现5000亿的内部目标，看来也不是空穴来风。
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根据统计局公布的数据来看，1-3月房企土地购置面积达3782万方，同比增长5.7%，土地成交价款1359亿元，增长16.7%。由于去年市场销售火热，房企补库存意愿较高。而面对激烈的招拍挂市场，房企的补货模式也更加多元化，合作拍地、项目入股、收并购案例明显增加。例如万科今年首季增加的项目中，有六成以上的项目均是通过合作方式获取。
我们从房企积极补货的原因来看，主要分为两类：一是为了扩大规模，满足行业重新定位需求；二是自身库存不足，需要加仓维持规模。而从企业的规模来看，又可以分为三类：
一是，龙头房企，恒大、碧桂园、万科依然保持高速拿地。如恒大，尽管2016年末已经手握2.29亿平方米的优质土地储备，今年上半年恒大依旧在南昌、杭州、无锡等热点二三线城市补充项目。碧桂园在去年全年新增土地储备面积同比大幅增长129%的情况下，今年1-3月累计新增土地储备面积为2035万方，同比略有下降，但投资金额达670亿元，同比大幅上升64.5%。此外，碧桂园4月在广州大手笔57亿元拿下国际创新城地块，楼板价达9130元/平方米。而万科也表示，今年企业补库存力度依然会逐步加大，且在土地市场维持高位的背景下，将会通过加大收购、合作、旧改等方式获取。
二是，10强房企，中海、绿城、华润等为维持规模，积极补库存。中海过去两年新增土地一直相对较少，虽然并购整合给企业带来了不少资源，但是补仓需求仍然较大，2017年中海计划斥资1000亿新增约1600万方的土地，据不完全统计，1-4月新增土地储备金额已经达368亿元，同比增长710%。绿城2016年底土地储备71%为可售状态，土地消化周期不足5年，也需要进一步补充资源，据不完全统计，绿城1-4月拿地金额也已达到122亿元，同比增长38%。
三是，30强房企，新城、金茂、旭辉等积极扩充规模，力图更上一层。这三家企业今年一季度的新增土地总价均超过各自同期销售金额的半数或以上，其中金茂拿地总价更是其销售额的两倍以上。而新城在去年拿地即非常积极，2016全年的新增土地总价达到535.8亿，占到其全年销售额的82%，今年进击千亿俱乐部的决心已现。同样，中国金茂16年也在积极补仓，16年的新增土地总建面可达426.5万方，是其16年全年合同销售面积的4倍之多。
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